Mallorca ist eines der begehrtesten Reiseziele der Deutschen. Wenn Sie auf Grund Ihrer Liebe zur spanischen Insel, auf Mallorca eine Wohnung oder ein Haus erwerben wollen, gibt es dabei einiges zu beachten. Allein die spanische Sprache kann eine große Barriere für die Verständigung und Kommunikation bedeuten – doch mit guten Englischkenntnissen ist auch das kein Problem. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie beim Kauf von Immobilien auf Mallorca unbedingt beachten sollten.
So bereiten Sie sich auf den Immobilienkauf in Mallorca vor
Steuernummer beantragen
Für alle finanziellen Transaktionen und Vertragsabschlüsse benötigen Sie in ganz Spanien als Ausländer eine spezielle Steuernummer, die sog. N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero“). Diese können Sie auf Mallorca bei der Ausländerbehörde oder bei einem spanischen Konsulat in Deutschland beantragen. Bei einer Beantragung vor Ort erhalten Sie Ihre N.I.E. direkt, für Anträge aus Deutschland müssen Sie hingegen mit einer Bearbeitungszeit von mehreren Wochen rechnen. Die Kosten für die Steuernummer betragen rund 10 EUR. Außerdem wird hierfür das Formblatt EX-15 sowie eine Kopie des Personalausweises benötigt. Wenn Sie keine Zeit oder Lust haben, sich selbständig um die Beantragung zu kümmern, können Sie auch einen Dienstleister damit beauftragen. Hierfür benötigt dieser jedoch eine schriftliche Vollmacht, um in Ihrem Namen tätig sein zu dürfen.
Spanisches Girokonto erstellen
Die Bezahlung einer Immobilie auf Mallorca erfolgt in der Regel über einen Bankcheck unter Aufsicht eines Notars. Daher ist es sehr sinnvoll, bereits vorab ein spanisches Bankkonto einzurichten. Falls Sie Ihrem Rechtsanwalt vertrauen, können Sie das Geld alternativ auch auf sein Bankkonto überweisen, so dass er den Scheck darüber laufen lassen kann, wenn Sie ein Haus oder eine Finca auf Mallorca kaufen.
Ein eigenes Konto bei einer spanischen Bank lohnt sich aber auch deshalb, weil sich davon bequem die laufenden Betriebskosten für die Immobilie, wie Heizung, Wasser oder Strom abbuchen lassen. Grundsätzlich sind hierbei jedoch alle spanischen Unternehmen inzwischen dazu verpflichtet, auch Zahlungseingänge von deutschen Bankkonten zu akzeptieren. Einige Telekommunikationsunternehmen sind sich darüber jedoch noch nicht im Klaren, weshalb es zu Missverständnissen bei der Bezahlung ihrer Dienstleistung kommen kann. Um dies zu vermeiden, ist es da wesentlich einfacher, direkt ein Konto bei einer spanischen Bank zu eröffnen.
Finanzierungsmethode festlegen
Eine Finanzierung von Immobilien auf Mallorca ist theoretisch auch von Deutschland aus möglich, allerdings wird diese von den meisten Banken abgelehnt, da diese Probleme damit haben, den dortigen Immobilienmarkt richtig einzuschätzen. Bei großen Banken, die Partner in Spanien besitzen, liegen die Chancen für eine Finanzierung hingegen deutlich besser. Nach einer eingehenden Beratung mit der jeweiligen Bank müssen für die Finanzierung zahlreiche Unterlagen vorgelegt werden, um diese bewilligt zu bekommen.
Rechtsanwalt finden
Ein Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, die Vertragsunterlagen für den Kauf zu prüfen und Sie dementsprechend auch zu beraten. In der Regel wird dieser auf Mallorca jedoch vom Verkäufer bezahlt und vertritt folglich eher dessen Interessen. Daher kann es sinnvoll sein, einen eigenen Anwalt zu beauftragen, der für eine gute Beratung haftet und Ihnen die besten Optionen für den Kauf ermöglichen kann. Die Kosten für einen Rechtsbeistand belaufen sich meist auf ca. 1 % der notariell vereinbarten Kaufsumme der Immobilie, können aber auch individuell verhandelt werden. Da viele Fincas auf Mallorca illegal gebaut wurden, ist insbesondere beim Kauf dieser Immobilie die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll und empfehlenswert.
Diese Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf auf Mallorca an
Bei einer Finanzierung von Immobilien auf Mallorca dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Diese betragen in der Regel etwa 10 % des Kaufpreises. Als größter Faktor gilt dabei die Grundsteuer, die auf Mallorca wie folgt gestaffelt ist:
- Kaufpreis bis zu 400.000 Euro: 8 %
- Kaufpreis bis zu 600.000 Euro: 9 %
- Kaufpreis über 700.000 Euro: 10 %
- Kaufpreis über 1.000.000 Euro: 11,5%
Wenn es sich um einen Ersterwerb, also einen Neubau handelt, fällt für juristische Personen beim Kauf außerdem die Mehrwertsteuer an. Die Steuersätze hängen dabei von der jeweiligen Immobilie ab. Für Wohnungen und Häuser betragen diese jeweils 10 %, bei Garagen und gewerblichen Immobilien sind es 21 %. Zu den weiteren Kostenpunkten für einen Immobilienerwerb zählen die Beurkundungssteuer sowie die Gebühren für Notar und Rechtsanwalt.
So läuft der Immobilienkauf auf Mallorca konkret ab
Vor dem Kauf einer Immobilie finden in den meisten Fällen Besichtigungen von einzelnen Objekten vor Ort im Beisein der Immobilienmakler statt. Aber auch private Anfragen beim Besitzer der Immobilien sind nicht unüblich. Die Besichtigung hat den Zweck, sich einen Eindruck von dem jeweiligen Objekt zu machen und etwaige Fragen in Bezug auf dessen Zustand zu klären. Dabei liegt der Fokus insbesondere auf diesen Bereichen:
- Außenanlagen: Wie ist der Zustand von Treppen, Toren, Hauseingängen oder Briefkästen? Wie sehen das Dach und die Fassade des Hauses aus?
- Ausrichtung: In welche Richtung zeigen die Fenster des Hauses? Dies ist ein wichtiger Punkt, da durch die Fenster Sonnenlicht und damit Wärme in das Objekt gelangen.
- Größe der Immobilie: Manchmal liegen die Angaben für die Gesamtfläche und die tatsächlich nutzbare Fläche einer Immobilie weit auseinander. Daher ist es wichtig zu prüfen, ob die verfügbare Wohnfläche den eigenen Bedürfnissen angemessen ist.
- Heizung: Was in deutschen Immobilien meist selbstverständlich ist, sollte auf Mallorca immer überprüft werden. Verfügt das Haus über Heizmöglichkeiten und ist es an das Gasnetz der Insel angeschlossen?
- Elektrische Anlagen: Hier wird geprüft, ob genügend Steckdosen vorhanden, diese intakt und an das Stromnetz angeschlossen sind. In einigen Fällen sind die Stromleitungen nicht unter, sondern über dem Putz verlegt, was bei einer Besichtigung offenbar wird.
- Zustand der Badezimmer: Die Ausstattung des Bads mit Dusche oder Badewanne, sowie dessen Lage und Belüftung kann hier überprüft werden.
- Küche: In welchem Zustand befinden sich die Armaturen und welche sind überhaupt vorhanden? Gibt es Platz und Möglichkeiten für den Anschluss von Elektrogeräten wie Spülmaschine oder Kühlschrank?
In der Regel reisen die Käufer für die Besichtigung der gewünschten Objekte eigens aus Deutschland ein. Für weitere Erledigungen im Hinblick auf den Immobilienerwerb ist es für die Zeit des Aufenthalts auf Mallorca empfehlenswert, sich einen Mietwagen zu besorgen.
Fazit
Ein Immobilienkauf ist in den meisten Fällen eine langwierige und komplizierte Angelegenheit. Dies gibt für Häuser und Wohnungen auf der Baleareninsel ganz besonders. Viele Dinge müssen vorab geplant, organisiert und beachtet werden. Daher ist es sinnvoll, sich für den Kauf Ihrer Immobilie neben einem Immobilienmakler auch einen versierten Rechtsbeistand an Ihre Seit zu holen.
